Kat Karşılığı & İnşaat
Maliyet Hesaplayıcı
Arsa m², emsal ve satış fiyatını girin — inşaat alanı, daire sayısı, müteahhit kârlılığı ve toplam hasılatı anında hesaplayın.
1. Arsa Bilgileri
Belediye imar planındaki KAKS değerini girin. Örn: 1.50
1.3 sabit değerdir. Tüm hesaplamalar brüt alan üzerinden belirtilecektir.
2. İnşaat Bilgileri
3. Paylaşım Oranı
Ek Maliyetler (TL)
Hesaplamayı başlatmak için
sol panelden arsa alanını girin.
Arsanız için gerçek müteahhit tekliflerini ücretsiz alın.
Bilgilendirme: Bu hesaplama aracı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Gerçek değerler; bölgesel arsa fiyatları, imar durumu, piyasa koşulları ve sözleşme şartlarına göre önemli ölçüde farklılık gösterebilir. Kesin analiz için uzman gayrimenkul danışmanından destek alınız.
Kat Karşılığı Hakkında Sık Sorulan Sorular
Arsa sahipleri ve müteahhitler için kapsamlı rehber
Kat Karşılığı Oranı Nasıl Hesaplanır?
Kat karşılığı oranı, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki inşaat alanı paylaşım yüzdesidir. Genel formül: Toplam İnşaat Alanı = Arsa m² × Emsal (KAKS).
Bölgenin emsal değeri, arsa konumu, zemin etüdü ve inşaat maliyetleri bu oranı doğrudan etkiler. Türkiye'de bu oran genellikle %40–%65 arsa sahibi, %35–%60 müteahhit şeklinde belirlenir.
Emsal (KAKS) Nedir?
Emsal (KAKS – Kat Alanı Katsayısı), bir parselde inşa edilebilecek toplam kapalı alanın parsel alanına oranıdır. Belediye imar planlarında belirlenir.
Örnek: 500 m² arsada emsal 1.50 ise → 500 × 1.50 × 1.30 = 975 m² brüt inşaat yapılabilir.
TAKS (Taban Alanı Katsayısı) Nedir?
TAKS (Taban Alanı Katsayısı), bir binanın arsa üzerinde zemin katında kaplayabileceği maksimum taban oturum alanının arsa alanına oranıdır.
Örnek: 500 m² arsada TAKS 0.30 ise → bina zemin oturumu en fazla 500 × 0.30 = 150 m² olabilir. Bahçe ve yeşil alan payını korur.
1.50 Emsal Kaç m² İnşaat Yapılır?
500 m² arsada 1.50 emsal ve 1.30 brüt alan çarpanı ile 975 m² brüt inşaat yapılabilir (500 × 1.50 × 1.30 = 975 m²). 100 m²'lik ortalama daire büyüklüğü varsayıldığında yaklaşık 9–10 daire oluşur. Bu hesabı otomatik yapmak için yukarıdaki hesaplayıcıyı kullanabilirsiniz.
Müteahhit Payı Nasıl Belirlenir?
Müteahhit payı; inşaat maliyetleri, arsa konumu, emsal değeri ve piyasa koşullarına göre belirlenir. Büyük şehirlerde %30–%40, gelişmekte olan bölgelerde %20–%30 bandında oluşur.
Kritik faktörler: Zemin etüdü maliyeti, ruhsat giderleri, finansman maliyeti, müteahhitin proje geliştirme kapasitesi ve bölgesel piyasa talebi.
İnşaat Maliyeti Nasıl Hesaplanır?
Toplam inşaat maliyeti = İnşaat Alanı (m²) × Birim İnşaat Maliyeti (TL/m²).
2025–2026 yıllarında Türkiye'de konut inşaat birim maliyetleri ortalama 20.000–35.000 TL/m² arasında seyretmektedir. Yüksek kalite malzeme ve sosyal alanlarda bu rakam 40.000 TL/m²'ye çıkabilir.
Kat Karşılığı Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Sözleşme mutlaka noter huzurunda düzenlenmeli.
- Hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı mahal listesiyle belirlenmeli.
- İnşaat süresi ve cezai yaptırımlar açıkça yazılmalı.
- Kullanılacak malzemelerin sınıfı ve markası teknik şartnamede yer almalı.
- Banka teminat mektubı veya tapu ipoteği gibi güvence mekanizmaları oluşturulmalı.
Arsa Değeri Nasıl Belirlenir?
Arsa değerini belirleyen başlıca faktörler: konum, imar durumu (emsal, TAKS), ulaşım ağı, altyapı durumu ve çevredeki emsal satışlardır.
SPK lisanslı değerleme uzmanından alınan ekspertiz raporu, kat karşılığı müzakerelerinde en güvenilir referans belgesidir.